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以前、京都市の空き家税について記事を書きました。
5年前、家を探していたここパパは「空き家に税金がかかったら、売り物件が増えて土地が安くなるんちゃう？」と思っていたんです。
ところが調べてみると、空き家税はまだ始まっていないし、京都市中心部の地価はむしろ上昇。
安くなるどころか、上がってるやん！(笑)
そこで今度は、逆の立場で考えてみました。
空き家を持っている人は、今売るのが正解なんやろか？
土地価格が上がっているなら、持ち続けたほうが得なのでは？ でも空き家には税金や管理費がかかる。住宅ローンの金利が上がれば買い手が減るかもしれないし、物価高で不動産価格がさらに上がる可能性もある。
考え始めると、どっちが正解なのか分からなくなってきました(笑)。
そこで今回は、1,500万円・3,000万円の空き家を想定して、今売る場合と5年間持ち続ける場合を比較。さらに「貸す」という第三の選択肢も考えてみます。
※この記事の価格・費用・運用利回りは比較のための仮定です。実際の査定額や将来の値動きを予測するものではありません。
空き家は、持っているだけでお金がかかる
まず気になったのが維持費です。空き家って、誰も住んでいなくてもお金がかかるんですよね。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険などの保険料
- 草刈り・庭木の剪定・見回り
- 雨漏りや設備故障の修繕
- 遠方なら現地までの交通費
今回は計算しやすいように、次の条件を置いてみました。
| 年間の費用 | 仮定額 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 8万円 |
| 保険料 | 2万円 |
| 草刈り・見回りなど | 3万円 |
| 修繕費の積立相当 | 2万円 |
| 合計 | 15万円 |
これは全国平均でも京都市の実測値でもなく、検証用の仮定です。年間15万円なら5年間で75万円、10年間なら150万円。
誰も住んでいない家に150万円！ なかなか大きいですよね。しかも大きな修繕が発生すれば、これだけで済まない可能性もあります。
1,500万円の空き家を5年間持ち続けたら？
今なら1,500万円で売れると仮定した空き家。5年間の価格変化を、年0％・年2％上昇・年4％上昇の3パターンで計算します。
| 価格の変化 | 5年後の想定価格 |
|---|---|
| 年0％ | 1,500万円 |
| 年2％上昇 | 約1,656万円 |
| 年4％上昇 | 約1,825万円 |
年2％なら約156万円、年4％なら約325万円の上昇です。
地価が上がるなら、やっぱり持ってたほうが得なんちゃう？ ここパパ、そう思いました。でも、売るときにもお金がかかるんです。
売却時の仲介手数料も引いてみる
不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、仲介手数料がかかります。一般的な売買で、売買価格が400万円を超える場合の上限（税込）は、次の速算式で計算できます。
売却価格 × 3.3％ ＋ 6万6,000円
ただし、800万円以下の宅地・建物については、2024年7月から仲介手数料の特例があります。一定の条件と事前の合意のもと、売主から受け取れる上限が税込33万円となる場合があります。実際の手数料は契約前に確認してください。
1,500万円で今売るなら、一般的な上限額は56万1,000円。仲介手数料だけを引くと約1,444万円です。
では、5年間保有した場合はどうでしょう。
| 5年間の価格変化 | 5年後の売却価格 | 維持費75万円・仲介手数料を引いた額 |
|---|---|---|
| 年0％ | 1,500万円 | 約1,369万円 |
| 年2％上昇 | 約1,656万円 | 約1,520万円 |
| 年4％上昇 | 約1,825万円 | 約1,683万円 |
※仲介手数料は一般的な上限額。税金・登記費用・測量費・解体費などは含みません。金額は四捨五入しています。
今売る場合の約1,444万円と比べると、価格が変わらなければ5年保有は約75万円不利。年2％上昇なら約76万円有利、年4％上昇なら約239万円有利です。
年2％上がるだけでも、持ち続ける意味がありそう！ ……でも、まだ結論を出すのは早いです。
今売ったお金を運用したら、話が変わる？
今売って得た約1,444万円を、5年間ただ置いておくとは限りません。
例えば年2％で複利運用できたら、5年後は約1,594万円。空き家価格が年2％上がって5年後に売るケースの約1,520万円より、約74万円多くなります。
あれ？ 今売って運用したほうが多いやん！(笑)
もちろん運用益は保証されませんし、運用損失の可能性もあります。運用益への課税もここでは含めていません。
結局、年何％値上がりすれば持ち続けたほうが得？
今回の条件で損益分岐点を計算すると、次のようになります。
| 今売ったお金の使い方 | 5年保有が有利になる価格上昇率の目安 |
|---|---|
| 運用しない | 年約1.0％ |
| 年2％で複利運用 | 年約2.9％ |
※1,500万円の物件、維持費年15万円、5年後に仲介手数料の一般的な上限を支払う条件。今売る場合も仲介手数料を差し引きます。税金・その他費用・運用益への課税は除外。値上がり率は概算です。
年1％なら保有が有利でも、売却代金を年2％で運用できるなら年3％近い値上がりが必要。
不動産って、比較する条件を変えるだけで答えが変わるんですね(笑)。
3,000万円の空き家ならどうなる？
次は1,500万円と3,000万円の2つを比較します。物件価格による維持費負担の違いを見たいので、あえてどちらも年間維持費を15万円に統一しました。
次の表は仲介手数料・税金などの売却費用を含みません。 5年後の想定価格から維持費75万円だけを引いた、前の表とは別の単純比較です。
| 現在の価格 | 年0％ | 年2％上昇 | 年4％上昇 |
|---|---|---|---|
| 1,500万円 | 1,425万円 | 約1,581万円 | 約1,750万円 |
| 3,000万円 | 2,925万円 | 約3,237万円 | 約3,575万円 |
1,500万円の空き家なら、5年間の維持費75万円は現在価格の5％。3,000万円なら2.5％です。同じ年間15万円でも、物件価格が高いほど維持費の負担割合は小さくなるんですね。
ただし、実際には物件価格や土地・建物の評価額によって固定資産税が違いますし、建物の状態によって修繕費も変わります。この表は維持費を同額にそろえた仮定なので、実際の負担割合は物件ごとに確認が必要です。
物価高なら土地価格も上がる？ 金利が上がれば下がる？
ここパパが気になるのは、これからの不動産価格です。
建築資材や人件費が上がれば、新築住宅の価格が高くなり、中古住宅や土地にも需要が向かうかもしれません。一方、建築費が高くなりすぎて、土地を買う予算が減る可能性もあります。
さらに、住宅ローン金利の上昇も気になります。
3,000万円を35年間、元利均等返済・ボーナス返済なしで借り、金利が全期間一定だと仮定すると、毎月返済額は次のようになります。
| 金利 | 毎月返済額（概算） |
|---|---|
| 年0.5％ | 約7.8万円 |
| 年1.5％ | 約9.2万円 |
| 年2.5％ | 約10.7万円 |
年0.5％から2.5％になれば、毎月の負担は約2.9万円増えます。これ、かなり大きいですよね。
買い手の予算が減れば、不動産価格に下押し圧力がかかる可能性があります。ただし、需要の強い立地では価格が維持されるかもしれません。
物価が上がるから土地も必ず上がる、金利が上がるから必ず下がる。どちらも単純には言えなさそうです。
京都市中心部と郊外では、答えが違う？
前回の記事で京都市の地価を調べて、「早めに家を買って正解だったんかな？」と思いました。
でも、京都市の地価が上がっているからといって、市内のすべての空き家が同じように値上がりするわけではありません。
駅から近く、生活に便利で、住宅需要が強い場所。反対に、買い手が少なく、交通の便が良くない場所。同じ市内でも条件は大きく違います。
さらに、値上がりするのは主に土地で、古い建物の価値まで上がるとは限りません。 築古住宅は建物の評価が小さい場合もありますし、売却のために解体費が必要になることもあります。
土地が上がっても、建物の劣化や解体費まで考えたら、思ったほど得にならない可能性もあるんですね。
接道条件や再建築の可否なども含めて、結局は、その物件ごとに判断する必要がある。 これが大きなポイントだと思います。
売らずに貸すという選択肢はどう？
ここまで「売るか持つか」で考えてきましたが、もう一つ選択肢があります。貸すことです。
例えば月7万円で貸せる空き家なら、満室の5年間で家賃収入は420万円。おおっ！ と思いましたが、当然そんなに甘くありません(笑)。
入居率80％、管理委託費は実際に受け取った家賃の5％、税・保険等が年10万円、修繕・募集関連費が5年間で80万円と仮定すると、こうなります。
| 項目 | 5年間の仮定額 |
|---|---|
| 満室なら家賃収入 | 420万円 |
| 入居率80％での家賃収入 | 336万円 |
| 管理委託費 | 約17万円 |
| 固定資産税・保険等 | 50万円 |
| 修繕・募集関連費 | 80万円 |
| 差引額 | 約189万円 |
※全額が手取り利益になるわけではありません。所得税・追加修繕・借入返済などは含みません。保有している建物自体の価値変動も別です。
5年間で約189万円の収支が見込める仮定なら、貸す選択肢も魅力的に見えます。
ただし、借り手がつくか、貸す前に何百万円もの改修が必要にならないかで、結果は大きく変わります。賃貸活用を考えるなら、想定家賃だけでなく初期費用や空室リスクも調べたいところです。
売る・持つ・貸す。どれが得かは、今の価値と将来の需要次第ですね。
空き家を放置すると、固定資産税が高くなることも
空き家を持ち続けることと、何もしないで放置することは別です。
住宅が建つ土地には一定の条件で住宅用地特例がありますが、適切に管理されず「管理不全空家等」や「特定空家等」として自治体から勧告を受けると、軽減の対象から外れる場合があります。
「固定資産税が6倍」と聞くこともありますが、実際の税額が必ず6倍になるわけではありません。それでも、管理不足によって税負担が増える可能性があるのは事実です。
持ち続けるのは自由。でも、何もしなくていいわけではないんですね。
売るか持つか決める前に、今の査定額を知りたい
ここまで計算してみて、ここパパが思ったことがあります。
そもそも、今いくらで売れるのか分からなかったら、比較できへんやん！(笑)
1,500万円で売れると思っていても、実際は1,000万円かもしれない。逆に、思ったより高く売れるかもしれません。
まずは近隣の取引事例や不動産会社の査定を確認して、売却価格の目安を知ることが大切だと思います。
ただし、査定価格は成約価格ではありません。 査定額が高い会社を選べば、その金額で売れるというわけでもありません。
売りにくい空き家なら、専門の買取査定という選択肢も【PR】
建物が古い、再建築が難しい、他社で買取を断られたなど、売却しにくい事情がある場合は、訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」に相談する方法もあります。一般的な一括査定とは異なり、専門業者による買取の相談です。買取価格は仲介で売る場合の価格と異なることがあるため、条件を比較して判断したいですね。
不動産一括査定サイトを使うなら、ここに注意
複数社にまとめて査定を依頼できる一括査定サイトは便利そうです。でも、申し込む前に気をつけたいこともあります。
営業電話が増える可能性がある
複数の不動産会社に情報が送られるため、電話やメールが複数届く可能性があります。連絡方法を指定できるなら「メール希望」などと伝える方法はありますが、必ず希望どおりになるとは限りません。
査定を受けても売る義務はない
査定依頼と売却の媒介契約は別です。ただし、サービスの利用条件や、契約に進む場合の内容は事前に確認したいところです。
高い査定額だけで会社を決めない
例えばA社1,500万円、B社1,650万円、C社2,000万円だったとしても、C社が一番いいとは限りません。
近隣の成約事例、査定額の根拠、売却までの想定期間を聞きたいですね。
査定額ではなく、最終的な手取りを確認する
仲介手数料のほか、測量費、登記関連費用、印紙税、残置物の処分費、解体費、譲渡所得税などが必要になる場合があります。
いくらで売れるかだけでなく、いくら手元に残るか。 ここを比較したいです。
媒介契約や名義も確認する
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介では、依頼できる会社数などが異なります。また共有名義の物件は、原則として共有者全員の同意なしに不動産全体を売却できません。所有者でない人が査定を依頼する場合も、権限や同意の確認が必要になることがあります。
今すぐ売るつもりがなくても、売却価格の目安を知っておけば、5年保有する場合の費用や賃貸活用と比較できます。
売ると決めるためではなく、持ち続けるべきか判断するために調べる。 そう考えると、少し相談しやすくなるかもしれません。
相続した空き家なら、税制と登記にも注意
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。相続人が3人以上の場合は、上限が2,000万円となるケースもあります。
2026年10月時点の制度では、対象となる譲渡の期限は2027年12月31日まで。ただし、相続からの期間や建物の建築時期、耐震性、売却金額など、細かな要件があります。
また、2024年4月から相続登記が義務化されています。原則として、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。過去の相続にも経過措置があります。
税制や登記は個別事情で変わるため、対象になるかどうかは税理士・司法書士などに確認したいですね。
結局、空き家は今売るべきなのか？
最初は、空き家なんて持っているだけでお金がかかるし、早く売ったほうがいいのではと思っていました。
でも計算してみると、そうとも限りませんでした。
地価が上がる場所なら、維持費を払っても保有が有利になる可能性があります。一方、今売ったお金を運用できることや、建物の劣化、金利上昇、売却費用も考える必要があります。貸せる物件なら家賃収入という選択肢もあります。
ここパパなりの結論はこうです。
空き家は、今売るのが正解とも、持ち続けるのが正解とも限らない。
でも、何となく持ち続けるのは、もったいないかもしれない。
今いくらで売れるのか。5年間で維持費はいくらかかるのか。その地域に今後も買い手や借り手はいるのか。
まずはそこを調べて、数字で比較してみる。持ち続ける理由があるなら保有する。理由がなければ売却や賃貸も考える。
前回は「空き家税で土地が安くなるのか？」。今回は「空き家を持つ側は、どう動くのが得なのか？」。
同じ空き家でも、立場を変えると考えることが全然違います。
不動産って、調べれば調べるほど面白いですね(笑)。
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※買取の可否・査定額は物件によって異なります。
参考資料
※本記事は一般的な制度と仮定に基づく検証です。売却価格・賃料・維持費・税金は物件ごとに異なります。実際の売却や税務の判断は専門家にご確認ください。
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